Zinshaus: Als Kapitalanlage laufend Erträge einbringen

Bei einem Zinshaus handelt es sich im Grunde um ein Mietshaus, das einem Investor als Kapitalanleger monatliche Erträge in Form von Miete einbringt. Die laufenden Einnahmen sind nicht selten eine lukrative Altersvorsorge, weshalb das Zinshaus für Anleger von großer Bedeutung sein kann. Damit die Investition jedoch auch wirklich die Vorteile einbringt, die der Anleger sich vorstellt, gilt es, sich vor dem Kauf gründlich zu informieren. YourWalls klärt auf, was es zu beachten gilt.

Die Geschichte des Zinshauses

Im eigentlichen Sinne bezeichnen Zinshäuser Mietobjekte, die vor 1945 erbaut wurden. Warum? Weil der Begriff sich vor dieser Zeit entwickelte. Europäische Bauherren kamen erstmals im 19. Jahrhundert mit dem Mietshaus als Investment in Berührung, als Wien eine massive Stadtflucht erlebte. Die knapp 250.000 Einwohner wuchsen rasant auf ca. zwei Millionen Einwohner an, was auch durch die bessere Wirtschaftlichkeit zu erklären ist. Durch diese Bewegung beteiligte sich das Bürgertum aktiv am Immobilienmarkt: Das Großbürgertum setzte sich beim Mietwohnungsbau mit ein und zog daraus attraktive Einnahmen. Heute ist der Begriff des Zinshauses weitläufiger und bezeichnet in der Regel Miethäuser als Kapitalanlage und Altersvorsorge. 

Die Wahl des richtigen Objektes

Damit sich der Kauf auch als wirklich wirtschaftlich erweist, sollten Anleger die Objekte gründlich unter die Lupe nehmen. Schließlich kommt nicht nur der Kaufbetrag als Investition auf einen zu, sondern auch Unterhaltskosten fordert ein solches Renditeobjekt ein. Anleger sollten bei der Auswahl unter anderem auf eine gute Lage des Objekts achten: Diese wirkt sich nämlich massiv auf den Wert des Anlageobjekts aus und beeinflusst auch die monatliche Miete stark. Der bauliche Zustand der Immobilie sollte außerdem möglichst gut ausfallen, um Sanierungs- und Modernisierungskosten nach dem Kauf möglichst gering zu halten. Ansonsten kann es sein, dass große Teile des Eigenkapitals mit investiert werden müssen. Das Baujahr ist bei der Auswahl ebenfalls nicht zu vernachlässigen: Je älter die Immobilie, desto größere Teile der Erträge werden auch zur Instandhaltung fällig. 

Das gilt es beim Kauf des Anlageobjekts noch zu beachten

Neben diesen drei Punkten sind noch weitere Faktoren bei der Auswahl der Immobilie zu beachten. So sollte der Anleger errechnen, welche Erträge auf ein Jahr gesehen mit der jeweiligen Immobilie realistisch sind. Eine Kosten-Nutzen-Analyse zeigt schnell, ob nach den Kosten für den Unterhalt noch Teile der Erträge übrig bleiben – und damit, wie wirtschaftlich die Anlage wirklich wäre. Dabei sollten auch Mietleerstände mit einberechnet werden, die den Gewinn deutlich schmälern. Etwa 30 Prozent des Immobilienwertes sind als Instandhaltungsrücklage abzuziehen, während beim Kauf selbst mit Kaufnebenkosten zu rechnen ist und der Anleger auch eine Verwaltung für das Gebäude finden und vergüten muss. Generell lässt sich mit dieser Formel gut errechnen, wie lohnenswert die Anlage wirklich ist:

Mieteinnahmen – Unterhaltskosten, Verwaltungsgebühren und Steuerlasten = Gewinn oder Objektrendite

Investoren müssen beim Kauf natürlich besonders achtsam sein. So sollten sie sich bestätigen lassen, dass das Objekt oder Grundstück frei von Lasten wie etwa einer Baulast ist, um keine Nachteile im Nachhinein zu vermerken. Auch gilt es abzuwägen, inwiefern der Bebauungsplan eventuelle Vorhaben mit der Immobilie einschränkt. Je mehr Informationen sich der Anleger vor dem Kauf beschaffen kann, desto zuverlässigere Prognosen können zur Objektrendite aufgestellt werden.