Das Vorkaufsrecht:  Wissenswertes zum Thema

Beim Immobilienverkauf ist es nicht immer damit getan, einen geeigneten Käufer zu finden. Oftmals muss der Kauf zunächst dem Vorkaufsberechtigten vorgewiesen und angeboten werden. Lehnt der Berechtigte die Kaufoption ab, steht dem Verkaufsabschluss nichts mehr im Wege. Doch was genau ist das Vorkaufsrecht eigentlich? Wann ist es an eine Immobilie gebunden und warum? YourWalls erklärt, was es beim Immobilienkauf für eine reibungslose Transaktion zu beachten gilt.

Die verschiedenen Arten von Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht sichert dem Berechtigten die Kaufoption einer Immobilie zu den Bedingungen zu, die der Erstkäufer gesichert hat. Das bedeutet, die Kaufoption muss zu allererst dem Berechtigten angeboten werden und sichert ihm dem Kauf auf Wunsch zu, sobald die Immobilie zur Veräußerung steht. Andere Interessenten können dann nicht als Käufer wahrgenommen werden. Das Vorkaufsrecht kann in verschiedenen Weisen an ein Objekt gebunden sein:

  • Dingliches Vorkaufsrecht: Hierbei handelt es sich um Vorkaufsrecht, das nur für unbewegliche Dinge gilt, also Grundstücke. Das Vorkaufsrecht wird als Vermerk in das Grundbuch eingetragen und sichert dem Berechtigten das Recht des Vorkaufs. Interessenten können also so lange nicht als Käufer ins Grundbuch eingetragen werden, bis der Berechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet und die Kaufoption ablehnt.
  • Schuldrechtliches Vorkaufsrecht: Bei dieser Art von Vorkaufsrecht wird kein Eintrag in das Grundbuch vorgenommen, sondern dem Berechtigten das Vorkaufsrecht lediglich vertraglich zugesichert. Diese Art von Vorkaufsrecht umfasst auch bewegliche Dinge, also Immobilien. Der Haken ist hierbei: Der Berechtigte kann nicht mehr von seinem Recht Gebrauch machen, sobald der Käufer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen wurde. In dem Fall kann der Berechtigte allerdings Schadensersatz fordern.
  • Gesetzliches Vorkaufsrecht: Gesetzliches Vorkaufsrecht ist im Gesetz festgelegt und daher von den Berechtigten selbst einzufordern. So steht es Mietern beispielsweise zu, das Vorkaufsrecht auf die Wohnung zu nutzen, in der sie leben. Natürlich erst, sobald diese als Wohneigentum veräußert werden soll. Miterben sichern sich außerdem das Vorkaufsrecht, wenn einer der Erben seinen Immobilienanteil veräußern will. Gemeinden steht ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zu, sofern sich darauf denkmalgeschützte Güter befinden.

Ein Berechtigter kommt also entweder durch das Gesetz, durch ein vertraglich festgelegtes oder ins Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht zu der exklusiven Kaufoption. Das vertragliche Vorkaufsrecht kann von zwei Parteien jederzeit vereinbart werden und sollte bestenfalls notariell beglaubigt werden. Auf diese Weise sichert sich der Begünstigte auch ein Recht auf Schadensersatz, wenn ihm die Kaufoption dennoch nicht gewährt wurde.

Wann kann das Vorkaufsrecht unwirksam werden?

Das Vorkaufsrecht kann nur dann vom Begünstigten genutzt werden, wenn auch tatsächlich der Verkaufsfall eintritt und ein potentieller Käufer gefunden wurde. In dem Fall wird dem Vorkaufsberechtigten mitgeteilt, dass ein Verkauf Option ist und er innerhalb einer bestimmten Frist von seinem Recht Gebrauch machen muss oder dieses verneinen sollte. Reagiert der Berechtigte innerhalb von zwei Monaten oder der vereinbarten Frist verneinend, findet der Verkauf statt – ansonsten kann der Berechtigte sich den Kauf zu den Konditionen des Erstkäufers sichern.

Unwirksam wird das Vorkaufsrecht in allen anderen Fällen außer einem Verkauf. Das bedeutet: Wird die Immobilie getauscht oder verschenkt, steht dem Berechtigten weder das Vorkaufsrecht, noch Schadensersatz zu. Dasselbe gilt bei einer Zwangsversteigerung, aber auch bei eine Veräußerung an Erben des Eigentümers.