Sondernutzungsrecht: Wichtige Informationen zum Thema

Eine Eigentümergemeinschaft beherbergt in der Regel gemeinschaftliches Eigentum. Im Falle von Eigentumswohnungs-Besitzern handelt es sich dabei um die gemeinsame Immobilie, die es zu unterhalten gilt. Alle Eigentümer haben dasselbe Nutzungsrecht, wenn es um das Objekt geht. Wird einem Eigentümer jedoch das Sondernutzungsrecht zugeschrieben, ist er allein zur Nutzung befugt. Damit sind selbstverständliche Vorteile, allerdings auch Pflichten und gewisse Einschränkungen einhergehend. Doch wann kommt das Sondernutzungsrecht in Frage? Und was gilt es zu beachten? YourWalls beleuchtet das Thema nachfolgend genauer.

Was ist das Sondernutzungsrecht?

Durch das Sondernutzungsrecht erhält einer der Eigentümer mehr Rechte an der Gemeinschaftsfläche, als die anderen. So kann der Berechtigte bestimmte Gemeinschaftseigentums-Bereiche unter Ausschluss der anderen Eigentümer nutzen, ohne aber über die komplette Verfugniskompetenz zu verfügen. Heißt: Der Berechtigte hat beispielsweise den Vorteil, eine Garage nur für sich beanspruchen zu können – da sie allerdings Gemeinschaftseigentum ist, darf er an ihr keine baulichen Veränderungen vornehmen. Zumindest nicht ohne Einverständnis der anderen Eigentümer. Denn trotz Erwerb eines Sondernutzungsrechtes handelt es sich noch um Gemeinschaftseigentum – dieses geht nicht in den Besitz des Berechtigten über. Meist umfasst das Sondernutzungsrecht Bereiche des Gemeinschaftsobjektes wie diese:

  • Terrassen
  • Gärten
  • Gemeinschaftsräume
  • Kellerräume
  • Dachböden
  • Garagen oder Stellplätze
  • Schwimmbäder des Objekts, Saunen oder Ähnliches

Wird das Sondernutzungsrecht vereinbart, findet dies in der Regel schon über die Teilungsvereinbarung statt. Ansonsten muss das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen werden, sodass es auch nach einem Weiterverkauf des Wohneigentums seine Wirkung rechtlich behält. Sondernutzungsrecht kann übrigens nicht außerhalb der Wohneigentumsgemeinschaft veräußert werden.

Wer kann das Sondernutzungsrecht übertragen – und wie?

Das Sondernutzungsrecht kann beispielsweise schon durch die  Teilungsvereinbarung festgelegt worden sein, die beim Eigentumskauf feststeht und nicht mehr änderbar ist. Möchte man das Sonderrecht als Käufer erhalten, gilt es also, sich diesbezüglich zu informieren. Anderweitig kann das Sondernutzungsrecht aber auch nachträglich erworben werden, wozu die Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Vereinbarung ist vertraglich und notariell zu beurkunden, um rechtswirksam zu werden. Auch ist sie anschließend ins Grundbuch einzutragen.

Was gehört zum Sondernutzungsrecht dazu?

Mit dem alleinigen Nutzungsrecht gehen für den Begünstigten einige weitere Vorteile aus dem Sondernutzungsrecht einher. Unbeständige Maßnahmen beispielsweise darf der Berechtigte nach eigenem Gutdünken durchführen, ohne die Erlaubnis der weiteren Wohneigentümer einzuholen. Dabei kann es sich beispielsweise um das Pflanzen einer Hecke handeln. Darüber hinaus ist es dem Berechtigten erlaubt, Erträge aus dem Sondernutzungsrecht-Gegenstand zu erwirtschaften. Dies wäre der Fall, wenn der Berechtigte einen Stellplatz vermietet. 

Ob der Sondernutzungsberechtigte Pflichten in Form der Instandsetzung und Erhaltung nachkommen muss, hängt von der Art der Vereinbarung ab. Denn: Im Grunde handelt es sich hierbei immer noch um das Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümergemeinschaft für das Unterhalten und Erhalten aufkommen muss. 

Kann das Sondernutzungsrecht wieder entzogen werden?

Überschreitet der Berechtigte seine Sonderrechte in gewissem Maße, kann die Eigentümergemeinschaft eine Unterlassung fordern oder das Nutzungsrecht auch entziehen. Dafür muss dem Berechtigten allerdings ein Schadensersatz anerkannt werden, da der Berechtigte seine Sonderrechte nicht mehr ausüben darf. Geschieht dies nicht, kann der zuvor Berechtigte den Schadensersatz selbst einfordern. Es handelt sich also um ein sehr komplexes Thema, in welchem sich alle Eigentümer einig sein müssen.