Reallast: Was hat es mit der Grundbuchbelastung auf sich?

Die Reallast wird im Grundbuch eingetragen und verpflichtet einen Eigentümer dazu, über einen längeren Zeitraum hinweg finanzielle Leistungen zu erbringen. Kann diese Verpflichtung auf Dauer nicht eingehalten werden, dienen Grund und Boden oder darauf befindliche Immobilien als Absicherung für den Gläubiger. Heißt: Der Eigentümer riskiert bei Nicht-Erbringen der Verpflichtung seinen Besitz. Doch was genau ist die Reallast eigentlich? Alles Wichtige zum Thema erklärt YourWalls nachfolgend.

Definition: Worum geht es bei der Reallast?

Eine Reallast verpflichtete den Grund- und Immobilienbesitzer dazu, regelmäßig finanzielle Beiträge zu leisten und über einen festgelegten Zeitraum hinweg die gegenüberliegende Partei zu begünstigen. Dabei handelt es sich meist um sehr lange Zeiträume, die sogar vererbt werden können. Kann die finanzielle Leistung nicht erbracht werden, dient das Grundstück oder auch die entsprechende Immobile als eine Art Pfand. Der Belastete haftet also mit seinem Eigentum und Vermögen für den Ausfall der vertraglich festgelegten Leistungen. Da die Reallast im Grundbuch festgesetzt wird, mindert sie unter anderem den Wert des Objekts.

Persönliche versus dingliche Reallast

Man unterscheidet zwischen zwei Reallast-Versionen: Der persönlichen oder dinglichen Reallast. Die persönliche Reallast ist nicht mit der Immobilie verknüpft, sondern belastet das Grundstück lediglich im Grundbuch. Stirbt der Belastete jedoch, erlischt die Reallast und das Eigentum bleibt unberührt. Die dingliche Reallast hingegen ist an die Immobilie und das Grundstück verknüpft, sodass die Reallast bei entsprechendem Vertrag vererbt werden kann. 

In jedem Fall kann die Reallast dem Begünstigten nur dann rechtliche Absicherung bieten, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurde. Das amtliche Register, das Beschränkungen und Belastungen eines Grundstücks aufzeigt, trägt die Reallast nach entsprechendem Antrag ein. Nur dann ist es dem Begünstigten möglich, seine finanziellen Interessen auch rechtlich durchzusetzen – beispielsweise bei ausbleibender Zahlung des Schuldners. Damit der Eintrag erfolgreich vorgenommen werden kann, muss ein Notar bestellt werden. Dieser setzt einen entsprechenden Vertrag auf, beglaubigt diesen notariell und beantragt auch die Eintragung im Grundbuch. Soll das Grundstück trotz Reallast verkauft werden, wird von der Verkaufssumme in der Regel eine Entschädigung für den Begünstigten abgezogen.

Rechte und Pflichten rund um die Reallast

Bei einer Reallast muss es sich nicht zwingend um finanzielle Interessen des Begünstigten handeln. So kann die Reallast beispielsweise auch durch Sachwerte bezahlt werden. Im Fall einer ausbleibenden Entrichtung kann das Interesse jedoch nur entgeltlich eingefordert werden. Finanzielle Reallast besteht beispielsweise, wenn die eigene Immobilie gegen eine Ratenzahlung verkauft wird, also die Reallast. Diese ist dann im Grundbuch einzutragen, um sie im Falle ausbleibender Zahlungen auch eintreiben zu können. Alternativ können Naturalien als Reallast zu entrichten sein – beispielsweise, wenn ein Bauernhof an die Nachkommen weitergegeben wird. Als weitere Alternative sind Dienstleistungen zum Erfüllen der Reallast vertraglich festlegbar. So kann beispielsweise festgesetzt werden, dass im Gegenzug ein Verwandter zu betreuen ist. 

Was man noch zur Reallast wissen muss

Im Falle, dass der Schuldner den festgelegten Leistungen nicht nachkommen kann, darf der Begünstigte über das Eigentum des Schuldners verfügen. Das bedeutet, auch Zwangsversteigerungen sind möglich, um die eigenen finanziellen Interessen in dem Fall durchzusetzen. Die Reallast kann im Übrigen nicht durch den Schuldner aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies ist nur durch den Begünstigten oder durch ein Einverständnis beider Parteien möglich.