Pacht: Erklärung und Wichtiges für Pächter oder Verpächter

Wer ein Grundstück benötigt, muss dieses nicht unbedingt gleich kaufen. Auch eine Pacht für einen gewissen Zeitraum ist möglich, mit der das Nutzungsrecht einhergeht. Eine Pacht ist in vielerlei Situationen möglich und sinnvoll und geht oft Hand in Hand mit dem Nießbrauchrecht. Doch wie genau wird mit der Pacht umgegangen? Und was sollten Pacht-Interessierte oder Verpächter genau zum Thema wissen? YourWalls deckt auf.

Pacht: Um was handelt es sich hierbei?

Bei einer Pacht geht es darum, dem Pächter einen Gegenstand wie etwa eine Immobilie oder auch ein Grundstück zum Gebrauch zu überlassen – und zwar gegen ein angemessenes Entgelt. Die Nutzung wird dem Pächter vertraglich zugesagt. Dabei handelt es sich um einen bestimmten, im Voraus vereinbarten Nutzungszeitraum. Gesprochen wird auch von dem Recht der „Fruchtziehung“, welches auch beim Nießbrauch relevant ist. Dieses Recht ermöglicht es dem Pächter, auch einen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Gegenstand zu ziehen – beispielsweise durch landwirtschaftliche Bewirtschaftung. Im Gegenzug zahlt der Pächter dem Verpächter einen Pachtzins, welcher monatlich abzuführen ist. Auch kann ein weiteres Entgelt eingefordert werden, das an den Umsatz des Pächters geknüpft ist.

Erbbaurecht: Mit gepachtetem Grundstück zum Hausbau

In stark besiedelten Gegenden und Ballungsräumen rund um Großstädte kann der hohe Grundstückspreis den Traum vom Eigenheim schon von Anfang an zerstören. Die Pacht – hier als Erbbaurecht bezeichnet – dient in dem Fall als Alternative und ermöglicht den Hausbau auf dem Grund und Boden eines anderen Eigentümers. Der Pächter pachtet unter Zahlung einer Pachtgebühr das Grundstück für einen längeren Zeitraum, in der Regel einige Jahrzehnte. Der Pachtzins beträgt bis zu sechs Prozent des Grundstückswertes und wird pro Jahr gezahlt – hierbei kommt es jedoch ganz auf die vertraglich festgehaltenen Vereinbarungen an. Meist sind es Gemeinden, Stiftungen oder Privatpersonen, die Bauherren das Erbbaurecht ermöglichen. 

Wie lohnenswert ist das Erbbaurecht für Bauherren wirklich?

Das Erbbaurecht erscheint vor allem für Familien mit geringem Eigenkapital sinnvoll, die den Pachtzins in niedriger Form finanziell einfacher tragen können. Meistens kommt das Erbbaurecht jedoch zustande, wenn in bestimmten Gebieten kein Grundstück ohne Pachtbindung zu finden oder finanziell tragbar ist. Pächter sollten jedoch im Hinterkopf behalten, dass zum Pachtzins einige Zusatzkosten anfallen. So müssen Pächter oftmals auch die Grundsteuer oder Kosten für Erschließungen tragen, obwohl ihnen das Grundstück nicht gehört. 

Achtung: Nicht jede Bank stimmt einer Finanzierung eines Grundstücks über Erbbaurecht mit Hilfe eines Darlehens zu, da das Grundstück darüber nicht in das Eigentum des Pächters übergeht. Auch hat der eigentliche Eigentümer Mitspracherecht rund um die Nutzung, sodass die Bank im Falle der Zahlungsunfähigkeit nicht gänzlich darauf zurückgreifen kann.

Was steht am Ende der Pachtzeit an?

Sobald die vertraglich geregelte Pachtfrist abgelaufen ist, geht das erbaute Haus in das Eigentum des Verpächters über. Dafür muss dieser dem Pächter und Bauherrn jedoch eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Dritteln des Immobilienwerts zahlen. Allerdings kann der Erbbaurecht-Vertrag auch verlängert werden, wen das Grundstück auf diesem Wege weiter genutzt werden soll. Der Pächter hat ein Vorrecht auf die Vertragsverlängerung, wenn sich der Verpächter für das weitere Einräumen von Erbbaurecht entscheidet.

Was gibt es zum Pachtvertrag zu beachten?

Der Pächter verpflichtet sich mit der Pacht zur Erhaltung des Pachtobjekts und muss es so bewirtschaften, dass der Erhaltung nichts im Wege steht. Beschädigungen müssen ersetzt oder repariert werden, sodass dem Eigentümer keine Nachteile entstehen. Wichtig ist es, die Laufzeit im Pachtvertrag transparent offenzulegen und vorher abzusprechen. Dabei kann sich die Laufzeit durchaus nach den Bedürfnissen von Eigentümer und Pächter richten, denn diese kann von einem Jahr bis hin zu einem lebenslangen Zeitraum jeden Zeitrahmen umfassen. Der Pachtvertrag wird übrigens nicht automatisch verlängert, sodass unbedingt vor Ablauf der Vertragsfrist abzuklären ist, wie fortgefahren werden soll. Zu beachten ist außerdem, dass eine Pachtkündigung mit einer Frist von ganzen sechs Monaten verbunden ist. Es kann hinsichtlich unbefristeter Pachtverträge jedoch auch Sonderregelungen geben, weshalb es wichtig ist, das Kleingedruckte durch beide Parteien abgesprochen zu haben. 

Weitere wichtige Informationen zum Pachtvertrag

Bei der Pacht handelt es sich nicht um das Mieten, weshalb auch kein Mietrecht geltend ist. Das bedeutet, dass der Verpächter aus triftigen Gründen fristlos kündigen kann, wenn das verpachtete Objekt nicht entsprechend erhalten wird oder Pachtzins-Zahlungen ausstehen. Ansonsten haben sich Pächter und Verpächter nach denselben Fristen zu richten, da für den Pächter keinerlei Kündigungsschutz besteht. Sind sich beide Parteien über eine sofortige Beendigung des Pachtverhältnisses einig, kann diese über einen Pachtaufhebungsvertrag mit sofortiger Wirkung erreicht werden – und zwar ohne bestimmte Gründe.

Diese Tipps sollten Pächter beachten

Es gibt Erbbaurecht-Grundstücke, die nach dem Pachtablauf vollständig erworben werden können. In den meisten Fällen ist es sinnvoll, sich mit einem Vorkaufsrecht hierfür eintragen zu lassen. Eine Verpflichtung dieser Art im Voraus einzugehen, ist jedoch oft unvorteilhaft. Es gilt also genau zu kalkulieren, ob diese Art der Finanzierung in Frage kommt. Unerschlossene Grundstücke belasten nicht nur aufgrund der Pachtzins finanziell, sondern auch mit Kosten rund um die Erschließung. Daher sollte es sich bei dem gewählten Grund und Boden bestenfalls um ausgewiesene Baugrundstücke handeln.