Objektanalyse – um was geht es hierbei?

Geht es um den Wert einer Immobilie, wird häufig der Begriff Objektanalyse genannt. Tatsächlich stellt die Objektanalyse die Grundlage für Immobilientransaktionen dar, da durch sie der realistische Verkehrswert gefunden werden kann. Auch entscheidet die Objektanalyse im Wesentlichen darüber, in welche Richtung sich die Verkaufsbemühungen bewegen werden. Wann eine Objektanalyse sinnvoll ist und was genau die Objektanalyse umfasst, klärt YourWalls nachfolgend auf.

Definition: Was ist die Objektanalyse genau?

Bei der Objektanalyse werden alle Faktoren ins Auge gefasst, die über den Wert einer Immobilie bestimmen. Die Eigenschaften des Objektes werden also beurteilt und eventuell mit ähnlichen Objekten verglichen, um Rückschlüsse bezüglich der Wertsteigerung oder –Minderung ziehen zu können. Die Objektanalyse ist ein Bestandteil der Wertermittlung, die meist dann benötigt wird, wenn eine Immobilie veräußert oder vererbt werden soll. Auch im Zuge von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen kann es zwecks einer Wertsteigerung sinnvoll sein, die Wertermittlung mit Objektanalyse in Auftrag zu geben. Gerade bei gewerblichen Objekten ist die präzise Objektanalyse von Bedeutung, um den Verkehrswert, aber auch Ertragswerte oder Vorteile besser ersichtlich zu machen. Die Objektanalyse dient allgemein also der Verkehrswertermittlung.

Was wird für die Objektanalyse benötigt?

Damit der Sachverständige eine konkrete Objektanalyse vornehmen kann, sind einige Unterlagen zum Objekt vonnöten. Je vollständiger der Eigentümer die benötigten Dokumente vorlegen kann, desto schneller ist die Verkehrswertermittlung abgeschlossen – denn andernfalls muss der Sachverständige fehlende Daten selbst beschaffen, was mit einem zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden ist. Diese Unterlagen sollten vorgelegt werden:

  • Flurkartenauszug, der nicht älter als drei Monate ist
  • Baupläne oder Ähnliches zum Grundriss der Immobilie
  • Falls vorhanden Informationen zur Bodenbeschaffenheit
  • Wohnflächennachweise
  • Nachweise zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Bei Renditeobjekten Aufstellungen der Nettomieten als Erträge
  • Grundbuchauszug
  • Eventuell Nachweise über Denkmalschutz oder Baulasten

So wird die Objektanalyse vorgenommen

Die Objektanalyse findet in einem bestimmten Schema, beziehungsweise einer gewissen Vorgehensweise statt. Man geht bei der Objektanalyse zur umfassenden Verkehrswertermittlung in Schritten vor:

  • Analyse der Lage: Zunächst einmal wird die Makrolage der Immobilie betrachtet, also die Kommune des Objekts und die dort ausschlaggebenden Kriterien. Nicht nur die Infrastruktur in Sachen Verkehr wird betrachtet, sondern auch wirtschaftliche und topografische Aspekte. Selbst die durchschnittlichen Lebenskosten in diesem Gebiet werden in die Überlegungen mit einbezogen. Danach folgt die Analyse der Mikrolage: Die unmittelbare Umgebung wird beleuchtet, was vor allem Lärm, die Nähe zu Nachbarn und die Verkehrsanbindung der Immobilie betrifft.
  • Analyse von Grundstück und Gebäude: Im nächsten Schritt wird das Objekt selbst unter die Lupe genommen. Grundstücksgröße und –Schnitt entscheiden über den Wert des Grund und Bodens, Bodenverhältnisse werden ebenfalls genauer angesehen. Auch, wie das Grundstück in baulicher Hinsicht noch genutzt werden kann, ist bei der Analyse wichtig. Dann folgt die Analyse der Wohnfläche durch die Immobilie, das Begutachten des Zustandes, der Aufteilung und der Restnutzungsdauer. Auch aus energetischer Sicht werden die Objekte beleuchtet. 
  • Analyse wirtschaftlicher Aspekte: Bei Anlageimmobilien verhält es sich mit der Objektanalyse noch einmal anders. Es wird in Augenschein genommen, mit welcher Rendite durch das Objekt zu rechnen ist. Investoren müssen wissen, wie rentabel die Kapitalinvestition sich äußern wird. Es wird hierbei also die Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage ermittelt.
  • Analyse der rechtlichen Lage: Bei der Rechtsanalyse werden vor allem Eigentümerverhältnisse zur Immobilie in Augenschein genommen. Die Vermerke ins Grundbuch spielen dabei die größte Rolle. 

Wer darf die Objektanalyse durchführen?

Wertermittlungen bezüglich des Verkehrswertes dürfen von Immobiliensachverständigen vorgenommen werden. Immobilienmakler, Gutachter und Bausachverständige können die Objektanalyse vornehmen. Es kommt ganz auf den Grund für die Wertermittlung an, wenn es darum geht, wer die Objektanalyse im Zuge des Gutachtens vornehmen soll. Wird beispielsweise ein realistischer Verkaufswert für die Immobilie benötigt, reicht ein Gutachter durch den Makler vollkommen aus. Ist das Gutachten hingegen zu wirtschaftlichen Zwecken erforderlich oder wird es im Zuge von Erbschafts- oder Versteigerungsfällen gebraucht, sollte es von einem Immobiliensachverständigen oder Architekten geprüfter Art stammen. Nur diese Variante hat letztlich auch vor Gericht Gültigkeit.