Nießbrauch – was ist das?

Seine eigene Immobilie schon vor dem Ableben an Nachkommen zu vererben, macht für viele Eigentümer Sinn. Das bedeutet aber nicht, dass diese schon früh aus ihren Immobilien ausziehen möchten – schließlich hat man sich diesen Traum oftmals mühsam und über viele Jahre hinweg erfüllt. Es besteht die Möglichkeit, trotz Weitervererbens noch in der Immobilie zu leben – hierfür kommt das Nießbrauchrecht zum Einsatz. Doch worum handelt es sich hierbei genau? YourWalls klärt auf.

Wofür ist der Nießbrauch zuständig?

Der Nießbrauch sichert einer Person das Recht, das Objekt beziehungsweise Eigentum einer anderen Person zu nutzen. So wird vom Nießbrauchrecht häufig Gebrauch gemacht, wenn eine Immobilie an Nachkommen verschenkt werden soll. Der ursprüngliche Eigentümer sichert sich damit das Recht, lebenslang in der Immobilie wohnen und diese nutzen zu dürfen. Es ist so beispielsweise auch möglich, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen und durch Nießbrauch bis zum eigenen Ableben darin wohnen zu bleiben. Das Nießbrauchrecht beinhaltet jedoch keine Eigentumsverhältnisse. Will heißen: Der Nießbraucher kann die Immobilie zwar weiterhin nutzen und bewohnen, aber nicht verkaufen. Schließlich sind die Eigentümerrechte an den Käufer, beziehungsweise die Nachkommen weitergegeben worden.

Wie ist der Nießbrauch rechtlich durchzusetzen?

Damit der Nießbrauch auch rechtlich wirksam wird, muss ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt und unterzeichnet werden. Dieser garantiert das Nießbrauchrecht für einen bestimmten Zeitrahmen oder bis zum Ableben der Person, kann aber auch bestimmte Vereinbarungen beinhalten. So ist beispielsweise auch ein Bruchteilnießbrauch möglich, der der begünstigten Person die Nutzung bestimmter Immobilienteile zusichert. Es wird zudem im Grundbuch eingetragen, dass die Eigentümerverhältnisse einer Änderung unterliegen und das Nießbrauchrecht gilt. 

Die verschiedenen Nießbrauch-Typen

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen verschiedenen Nießbrauch-Arten. So gibt es beispielsweise den Zuwendungsnießbrauch, bei dem die Immobilie den Eigentümer nicht wechselt. Allerdings bekommt der Begünstigte das Recht, mit dem Objekt Einnahmen zu erwirtschaften und diese zu nutzen. Beim Vorbehaltsnießbrauch wiederum wird die Immobilie an einen anderen Eigentümer übertragen – im Gegenzug bekommt der vorherige Eigentümer das Recht, dort zu verweilen oder die Immobilie zwischenzeitlich zu vermieten. Eine weitere Form des Nießbrauchs ist der nachrangige Nießbrauch. Hierbei wird der Eigentümer geändert, sodass der vorherige Eigentümer das Nießbrauchrecht eingeräumt bekommt. Allerdings wird schon jetzt eine weitere Person festgelegt, die nach dem Ableben der Person das Nießbrauchrecht übernimmt. 

Wann macht der Nießbrauch Sinn?

Nießbrauch macht vor allem im steuerrechtlichen Sinne Sinn. So beispielsweise, wenn die Immobilie an Nachfahren verschenkt werden soll: Hierbei würden Schenkungssteuern anfallen, die die Begünstigten durchaus finanziell belasten können. Durch den Nießbrauch kann der Wert der Nutzungsrechte vom Wert der Immobilie abgesetzt werden, sodass sich die Schenkungssteuer oft zumindest teilweise umgehen lässt. Damit dies auch wirklich funktioniert, ist es allerdings von Bedeutung, den Wert der Immobilie durch ein professionelles Gutachten bestimmen zu lassen. Dieses Gutachten sollte vor dem Finanzamt Bestand haben, also möglichst kein Kurzgutachten sein. Generell sind durch den Nießbrauch verschiedene Zuwendungen möglich, die im Voraus abzuwägen sind. Ob aus steuerlichen Gründen oder, um die Nachkommen zu unterstützen – Nießbrauch kann in verschiedenen Situationen Sinn machen. 

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Sowohl das Wohnrecht, als auch der Nießbrauch belasten das Grundstück im Grundbuch. Plus: Beide Varianten bleiben durch einen Eigentümerwechsel unberührt. Dennoch unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch, denn das Wohnrecht umfasst nur das Recht des lebenslangen Bewohnens. Eine Vermietung kommt durch das Wohnrecht beispielsweise nicht in Frage. Generell sind weitere Rechte an der Immobilie beim Wohnrecht nicht der Fall.

Rechte von Eigentümer und Begünstigtem

Sowohl der Nießbrauchbegünstigte, als auch der Immobilien-Eigentümer müssen durch die vertragliche Vereinbarung Pflichten nachkommen. Tun sie dies nicht, können sie für die andere Partei schadensersatzpflichtig werden. Pflicht des Eigentümers ist es beispielsweise, die Immobilie zu unterhalten. Das heißt, Modernisierungen und Sanierungen müssen vom Eigentümer finanziell und organisatorisch getragen werden. Dafür hat der Eigentümer das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder Änderungen daran vorzunehmen.

Umgekehrt ist es die Pflicht des Nießbrauchbegünstigten, die Immobilie zu erhalten und zu versichern. Ein schonender Umgang mit dem Objekt ist ebenfalls sinnvoll. Fallen öffentliche Kosten wie etwa die Grundsteuer an, sind diese ebenfalls vom Nießbrauchbegünstigten zu tragen.

So wird der Nießbrauch-Wert ermittelt

Generell gilt: Der Nießbrauchswert verringert den Wert der Immobilie. Dabei gibt vor allem die Dauer des Nießbrauchs Ausschlag über den Wert des Nutzungsrechts. Zunächst einmal ist der Jahreswert des Nießbrauchs zu berücksichtigen, der sich aus der Mietersparnis ergibt. Diese Summe wird dann mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, also mit der statistisch geschätzten Restlebensdauer, die vom Nießbraucher zu erwarten ist.