ImmowertV: Wissenswertes rund um die Verordnung

Muss der Wert eines Objekts eingeschätzt werden, ist von der Wertermittlung die Rede. Diese kann durch einen Gutachter oder anderen Sachverständigen wie etwa Immobilienmakler durchgeführt werden. Dabei wird stets die ImmowertV als Grundlage zur Herangehensweise herangezogen. Um was es sich hierbei handelt und welche Unterschiede zwischen  dieser Neuverordnung und der alten Wertermittlungsverordnung gelten, beschreibt YourWalls nachfolgend. 

Was ist ImmowertV genau?

Es handelt sich hierbei um die Immobilienwertermittlungsverordnung, die 2010 rechtskräftig geworden ist und das Wertermittlungsverfahren für Immobilien, Objekte und Grundstücke reguliert. Die ImmowertV dient unter anderem dazu, die Wertermittlungsverordnung (WertV) abzulösen, die vorher als gesetzliche Grundlage diente. Warum? Weil auch der Immobilienmarkt mit der Zeit Wandlungen unterliegt, die es in den Wertermittlungen zu berücksichtigen gilt. ImmowertV bezieht die neuen Marktentwicklungen mit ein. Seit dem Inkrafttreten der WertV 1988 veränderte sich der Immobilienmarkt durch unter anderem demografischen und gesellschaftlichen Wandel stark, was sich auch bei den Wertermittlungsverfahren äußerte.

Das bringt die ImmowertV neu mit

ImmowertV modernisiert nicht nur alte Maßstäbe rund um das Wertermittlungsverfahren, sondern ist auch mit neuen Regelungen ausgestattet. Allgemein wird durch die ImmowertV nicht nur jedes objektbezogene Merkmal berücksichtigt, sondern auch der Grundstückswert in der Region und weitere spezifische Faktoren der Gegend. Die neue ImmowertV enthält Regelungen wie diese, die nicht in der WertV enthalten waren:

  • Ein wichtiger, aber erst in dieser Verordnung mit inbegriffener Bereich ist die energetische Berücksichtigung der Immobilie. Beschaffenheit und Sanierung spielen hier gleichermaßen eine große Rolle für den Käufer und sind damit auch ausschlaggebend für die Wertermittlung.
  • Auch wird die künftige Entwicklung des Standorts in der ImmowertV betrachtet. Auf Fakten basiert wird eingeschätzt, wie sich die Umgebung künftig entwickelt und damit den Wert des Objekts beeinflusst – schließlich achten Käufer besonders stark auf ihre Umgebung. Vor allem Immobilienkrisen sollen auf diesem Wege vermieden werden.
  • Die ImmowertV richtet sich mehr nach internationalen Begriffen, um die Vergleichbarkeit zu verbessern und den Markt zu erweitern. Das Discounted-Cashflow Verfahren, das hierbei zum Einsatz kommt, richtet sich stark nach den möglichen Erträgen des Objekts über eine längere Zeit hinweg.

ImmowertV zur Wertermittlung angewendet

Die ImmowertV zeigt im Wesentlichen alle wichtigen Daten auf, die zur Wertermittlung des Objekts benötigt werden. Dabei ist die Immobilie in ihrer Art und ihrem Standort mit ähnlichen Objekten zu vergleichen, um einen möglichst realistischen Verkehrswert zu erhalten. Um der Wertermittlung dienlich zu sein, verweist die ImmowertV unter anderem auf:

  • Liegenschaftszinssätze 
  • Bodenrichtwerte
  • Marktentwicklungen
  • Faktoren für den Vergleich
  • Umrechnungskoeffizienten
  • Indexzahlen 

Je nach Art der Immobilie und Auftraggeber wird für die Wertermittlung dann das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren genutzt. In den meisten Fällen handelt es sich jedoch um das Vergleichswertverfahren, dessen Fokus auf dem Vergleich des Objekts mit ähnlichen Immobilien und deren Verkaufsresultaten liegt.

Das Sachwertverfahren hingegen ermittelt den reellen Wert des Grundstücks und aller baulichen Anlagen auf diesem. Dabei wird hauptsächlich beachtet, wie viel es kosten würde, diese neu zu errichten. Im nächsten Zug gilt es dann, die Minderung des Wertes durch das Immobilienalter und die Restnutzungsdauer zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren wiederum konzentriert sich darauf, welchen Ertrag ein Objekt in einem bestimmten Zeitraum abwerfen kann, indem es beispielsweise vermietet wird. Dieses Wertermittlungsverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn Anleger Kapital durch die Beschaffung des Objekts vermehren möchten. Dabei wird selbstverständlich auch beachtet, welche Betriebskosten von den Erträgen abzuziehen sind und inwieweit die Instandhaltung sich äußert.