Hausverkauf Steuern: So sparen Sie Bares

Hausverkauf Steuern

Wer seine Immobilie veräußern möchte, hat dabei auch mit Steuern zu rechnen. Diese machen einen nicht unerheblichen Teil des Kaufbetrages aus, sodass sich Eigentümer bestenfalls schon vor ihren Verkaufsbemühungen entsprechend informieren sollten. Doch ab wann werden beim Hausverkauf Steuern fällig? Wie hoch sind diese und wie kann man eventuell sogar Steuern sparen? YourWalls beleuchtet das Thema nachfolgend genauer.

Spekulationssteuer – wann muss sie gezahlt werden?

Möchten Sie eine Immobilie veräußern, stellt sich dabei die Frage, wie diese von Ihnen genutzt wurde und wann Sie diese erworben haben. Spekulationssteuer ist in jedem Fall immer dann fällig, wenn sich das Objekt weniger als zehn Jahre in Ihrem privaten Besitz befand. Gewerbeimmobilien hingegen sind immer zu versteuern.

Spekulationssteuer wird jedoch auch vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist nicht immer fällig. Haben Sie die Immobilie in den drei Jahren vor Verkauf bewohnt, haben Ihre Kinder mit Kindergeldsberechtigung das Objekt in den drei Jahren vor Veräußerung bewohnt oder wurde es generell nur zu Wohnzwecken genutzt, kann es auch vor dem Ablauf der zehn Jahre steuerfrei veräußert werden. Handelt es sich um ein geerbtes Objekt, kommt es darauf an, wann dieses vom ursprünglichen Eigentümer erworben wurde. Ist dies länger als zehn Jahre her, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

So bereiten Sie sich richtig vor

Möchten Sie eine Immobilie veräußern, stellt sich dabei die Frage, wie diese von Ihnen genutzt wurde und wann Sie diese erworben haben. Spekulationssteuer ist in jedem Fall immer dann fällig, wenn sich das Objekt weniger als zehn Jahre in Ihrem privaten Besitz befand. Gewerbeimmobilien hingegen sind immer zu versteuern.

Spekulationssteuer wird jedoch auch vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist nicht immer fällig. Haben Sie die Immobilie in den drei Jahren vor Verkauf bewohnt, haben Ihre Kinder mit Kindergeldsberechtigung das Objekt in den drei Jahren vor Veräußerung bewohnt oder wurde es generell nur zu Wohnzwecken genutzt, kann es auch vor dem Ablauf der zehn Jahre steuerfrei veräußert werden. Handelt es sich um ein geerbtes Objekt, kommt es darauf an, wann dieses vom ursprünglichen Eigentümer erworben wurde. Ist dies länger als zehn Jahre her, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Wissenswert: Für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke ergeben sich beim Verkauf andere Regelungen. So müssen Grundstücksveräußerungen immer mit Spekulationssteuer  versteuert werden, sofern sich das Objekt weniger als zehn Jahre im Besitz befand. Beim Verkauf von nur teilweise selbst genutzten Mehrfamilienhäusern muss nur der Wohnanteil versteuert werden, der sich nicht in Eigennutzung befand.

Höhe und Sparoptionen der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt und ist von der Steuerklasse des Verkäufers, sowie der Höhe des Gewinns abhängig. Es wird nur der Betrag versteuert, der nach Abzug des Kaufpreises der Immobilie bei Ihrem Erwerb vom Verkaufspreis nach dem Eigentümerwechsel übrig bleibt. Vom zu versteuernden Gewinn lassen sich auch die Kaufnebenkosten abziehen, die durch den Erwerb der Immobilie und deren Verkauf entstanden sind. Dazu zählen beispielsweise Notar- und Maklerkosten. Als Freibetrag für die Spekulationsversteuerung gilt übrigens ein Betrag von 600 Euro.

Gewerbesteuer – alles Wissenswerte zusammengefasst

Da es sich beim Hausverkauf um eine private Veräußerung handelt, muss keine Gewerbesteuer gezahlt werden. Anders sieht das jedoch aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden. In dem Fall ist nicht nur das vierte Objekt zu versteuern, sondern es müssen auch rückwirkend die ersten drei Verkäufe angegeben und versteuert werden. Es kann also eine hohe finanzielle Belastung auf Sie zukommen.

Diese Regelung gilt nicht, wenn sich alle Objekte auf einem Grundstück befinden oder es sich um geerbte Objekte handelt. Für Eheleute gilt die Freigrenze pro Person. Die Höhe der Gewerbesteuer hängt im Übrigen von dem Verkaufserlös des Objekts ab, sowie von dem sogenannten Hebebetrag der Gemeinde.

Einkommenssteuer beim Hausverkauf

Der Gewinn durch Hausverkauf ist auch bei der Einkommenssteuer anzugeben und beeinflusst das zu versteuerte Jahreseinkommen. Nach Abzug aller Ausgaben wird der Gewinn in das Einkommen mit einberechnet und entsprechend versteuert. Auch bei dieser Steuererklärung lassen sich jedoch relevante Ausgaben absetzen. Der Freibetrag liegt bei dem zu versteuernden Einkommen übrigens bei 8.130 Euro.

Tipps zum Steuer-Sparen

Achten Sie beim Verkauf von nicht selbst bewohnten Objekten darauf, diese erst zehn Jahre ab Erwerb zu verkaufen – damit können Sie sich die Spekulationssteuer ersparen. Veräußern Sie zudem nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, um von Finanzamt nicht als gewerblicher Verkäufer gewertet zu werden und die dementsprechende Gewerbesteuer zu umgehen. Sie können im Übrigen Verlustgeschäfte von einer verkauften Immobilie von dem Gewinn bei einem anderen Immobilienverkauf abziehen – und damit ebenfalls Steuern sparen. Nutzen Sie die Immobilie ansonsten zu Wohnzwecken, um sie auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei zu veräußern.