Grunddienstbarkeit: Wissenswertes zur Nutzungsrecht-Art

Die Grunddienstbarkeit ist auf dem Immobilienmarkt mit einem eher negativen Beigeschmack behaftet. Denn: Sie kann sich negativ auf den Wert eines Objekts auswirken. Potentielle Käufer können durch die Grunddienstbarkeit außerdem mit ihrem neuen Besitz eingeschränkt werden – etwa, weil der Nachbar besondere Nutzungsrechte erhält. Um was es sich hier genau handelt und wann eine Grunddienstbarkeit nicht zu umgehen ist, möchte YourWalls nachfolgend erklären.

Definition: Was hat es mit der Grunddienstbarkeit auf sich?

Bei der Grunddienstbarkeit handelt es sich um eine vertraglich festgelegte Vereinbarung zwischen zwei (meist benachbarten) Immobilienbesitzern. Diese räumt einer Partei gewisse Rechte ein, die ohne den Vertrag nicht existieren würden. Die Grunddienstbarkeit begünstigt also einen der Immobilieneigentümer, während der andere belastet wird. Die Grunddienstbarkeit und alle notwendigen Rechtlichkeiten dazu werden im Bürgerlichen Gesetzbuch innerhalb des Grundstücksrechts festgelegt. So ist von der begünstigten Partei je nach Vereinbarung in der Regel auch ein Nutzungsentgelt zu zahlen, das die zusätzlichen Rechte rechtfertigt. Der Vertrag der Grunddienstbarkeit umfasst alle Rechte und Pflichten beider Parteien und definiert diese unmissverständlich – nur auf diesem Wege lassen sich Nachbarsstreitigkeiten um die Sonderrechte vermeiden. 

Die Grunddienstbarkeit und das Grundbuch

Wird die Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, hat das schwere Folgen für den Wert der Immobilie. Denn: Käufer sind ebenfalls an die Grunddienstbarkeit gebunden und damit in gewissem Maße im Nachteil. Das mindert den Kaufpreis oft stark. Ohne Grundbucheintrag erlischt die Grunddienstbarkeit jedoch mit dem Eigentümerwechsel, sodass die Auswirkungen dieser Variante deutlich schonender ausfallen.

Soll eine Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden, wird außerdem ein Notar benötigt. Durch dessen Beauftragung werden die Vereinbarungen im Interesse beider Parteien gesetzeskonform ausformuliert und beglaubigt, sodass der Antrag beim Grundbuchamt vorgenommen werden kann.

Übrigens kann eine Grunddienstbarkeit auch wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies muss allerdings die jeweils begünstigte Partei beantragen. Auch ist es möglich, die Grunddienstbarkeit nur für einen bestimmten Zeitraum gelten zu lassen – nach der Frist verfällt der Eintrag.

Welche Grunddienstbarkeiten gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten. So können dem Nachbarn entweder Sonderrechte zugesagt werden, oder aber es werden einer Partei bestimmte Maßnahmen untersagt. Das kann dann der Fall sein, wenn sich die Maßnahmen auf die andere Partei und deren Lebensqualität auswirkt. Grundsätzlich wird zwischen diesen Grunddienstbarkeiten unterschieden:

  • Unterlassungsdienstbarkeiten: Einer Partei werden bestimmte Maßnahmen untersagt, beispielsweise der mehrstöckige Ausbau des Hauses aufgrund der sonst verfallenden Aussicht. Auch kann eine Unterlassungsdienstbarkeit die Maße des Baus der anderen Partei betreffen – etwa, um einen gewissen Abstand zwischen den Gebäuden zu wahren.
  • Nutzungsdienstbarkeit: Der gegenüberliegenden Partei werden Rechte am Grundstück zugesagt, beispielsweise durch die Nutzung gewisser Wege oder das Betreten des Grundstücks im Falle von Umbaumaßahmen.

Einige Grunddienstbarkeiten haben sich im Laufe der Zeit aus praktischen Gründen vielerorts etabliert. Am häufigsten gilt das gesetzlich vorgeschriebene Einräumen eines Durchfahrtrechts. Hier kann die begünstigte Partei einen definierten Weg über den Grund und Boden des Nachbarn nutzen, sofern dieser zum eigenen Objekt führt und dieses nicht anderweitig erreicht werden kann. Diese Grunddienstbarkeit trifft meist ein, wenn Doppelhaushälften in einer Reihe liegen und ein Gebäudeteil nicht direkt am Straßennetz liegt.

Diese Kriterien müssen beide Parteien erfüllen

Damit die Grunddienstbarkeit auch im Interesse beider Parteien ist, müssen diese ihre Pflichten einhalten. Die belastete Partei muss sich beispielsweise gewiss sein können, dass mit den nutzbaren Grundstücksteilen schonend umgegangen wird und das zu entrichtende Nutzungsgeld wie vereinbart eingeht. Der Begünstigte muss neben der Zahlung auch Pflege der genutzten Elemente leisten, sofern dies vereinbart wurde. Im Vertrag werden also alle Pflichten beider Parteien festgelegt, die ganz unterschiedlich ausfallen können und stets im Sinne der Vereinbarung liegen. Hält eine der Parteien die Pflichten nicht ein, können die dazugehörigen Rechte durch eine Klage oder Ähnliches wieder entzogen werden.