Bewertung: Definition und Wissenswertes zur Immobilienbewertung

Ob als Kapitalanleger oder herkömmlicher Immobilienbesitzer – jeder möchte und sollte den genauen Wert der eigenen Immobilie kennen. Der präzise Verkehrswert der Immobilie ist beispielsweise im Zuge einer Hypothekenaufnahme oder beim Abschluss von Versicherungen von Bedeutung. Auch bei einem Eigentümerwechsel ist das Wissen rund um den Immobilienwert unentbehrlich. Doch wie genau wird die Immobilienbewertung gehandhabt – und welche Kosten fallen dabei an?

Was genau ist die Bewertung der Immobilie?

Hierbei handelt es sich um ein Verfahren zur Ermittlung eines Objektwertes. Der Wert ist dabei auch auf den Anlass der Wertermittlung ausgerichtet. Das Verfahren selbst bezieht sich auf die rechtlich gültige Wertermittlungsverordnung und kann lediglich von Sachverständigen vorgenommen werden. Dazu zählen unter anderem Immobilienmakler, Verkehrsgutachter, Architekten und Bauingenieure. Wer für die Wertermittlung eingesetzt wird, hängt vom Zweck des Gutachtens ab – so müssen einige Immobilienbewertungen beispielsweise im Zuge von Zwangsversteigerungen vor Gericht Bestand haben.

Auf welcher Basis findet die Bewertung statt?

Für die möglichst präzise Wertermittlung wird das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren angestrebt. Das Vergleichswertverfahren kommt dabei am häufigsten zum Einsatz und bezieht bei der Wertermittlung die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach dieser Art von Objekt in der Umgebung mit ein. Die Ertragswertermittlung bestimmt nicht nur den Sachwert des Objekts, sondern auch die daraus möglichen Einnahmen über die Restnutzungsdauer. Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn Anleger Immobilien erwerben wollen und wissen müssen, inwieweit sich die Investition lohnt. Das Sachwertverfahren hingegen richtet sich nach dem Bodenrichtwert und addiert alle Herstellungskosten jeglicher baulichen Anlagen, die sich darauf befinden. Es ist auch von einer Ermittlung des Substanzwertes die Rede. Der Sachverständige entscheidet je nach Zweck des Gutachtens und Auftraggeber, welches Verfahren zur Wertermittlung zum Einsatz kommt.

Wann kommt eine Bewertung in Frage?

Eine Immobilienbewertung kann aus unterschiedlichsten Gründen in Auftrag gegeben werden. Hat dies persönliche Gründe, kommt ein Kurzgutachten in Frage. Dieses hat vor Gerichten allerdings keinerlei Bestand. Ansonsten wird eine Wertermittlung beauftragt, wenn einer dieser Fälle eintrifft:

  • Das Objekt soll veräußert werden
  • Es soll eine Scheidung stattfinden, sodass das Objekt im Zuge der Vermögensaufteilung angegeben werden muss
  • Es treten Erbschaftsfragen auf
  • Es wird eine Zwangsversteigerung angeordnet
  • Es soll ein Versicherungs- oder Hypothekenwert ermittelt werden

Wie lange dauert die Wertermittlung?

Hierbei kommt es ganz darauf an, um welche Art von Gutachten es sich handelt und welche Dokumente dem Sachverständigen vorliegen. Müssen wichtige Unterlagen angefordert werden, kann sich die Bearbeitungszeit stark verlängern. In der Regel kann ein Gutachten etwa sechs bis acht Wochen beanspruchen. Aus diesem Grund ist es von Bedeutung, dieses rechtzeitig zu beauftragen.

Welche Kosten entstehen bei einer Bewertung?

Wir raten, vor einer Beauftragung der Immobilienbewertung einen Vergleich der Honorare zu tätigen. Denn: Die Sachverständigen können diese völlig frei bestimmen und nach der Schwierigkeit, aber auch dem Aufwand des Gutachtens richten. Noch vor wenigen Jahren war dies nicht der Fall, da die Honorartabelle für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Richtwert genutzt werden musste. Grob geschätzt ist mit Kosten von 800-1.800 Euro zu rechnen. Der Preis kann allerdings starken Schwankungen unterliegen und wird – wie bereits erwähnt – anhand verschiedener Faktoren bemessen. Es lohnt sich also, sich im Voraus über Anhaltspunkte zu informieren, um nicht mehr zu zahlen, als notwendig.