Auflassungsvormerkung: Gründe dafür, Definition und Umsetzung

Als Käufer einer Immobilie  gilt es nicht nur, sich mit dem Verkäufer einig zu werden. Auch bestimmte Sicherheitsvorkehrungen zur Absicherung des eigenen Kaufs verlangen nach Aufmerksamkeit. So dient die Auflassungsvormerkung der Absicherung des Käufers. Doch worum handelt es sich hierbei genau? Und wann kommt eine Auflassungsvormerkung zum Einsatz? YourWalls erläutert den Begriff.

Was ist die Auflassungsvormerkung genau? 

Ein Immobilienkauf wird nicht direkt mit dem Unterzeichnen des Kaufvertrages vollzogen, sondern als Eigentumsübertragung rechtlich gesehen erst mit dem Eintrag des Eigentümerwechsels in das Grundbuch. Von der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis hin zum Grundbucheintrag kann eine gewisse Zeit vergehen. Damit der Verkäufer das Objekt in diesem Zeitrahmen nicht anderweitig beleihen kann, ist es dem Käufer möglich, sich mit der Auflassungsvormerkung abzusichern. Die Auflassungsvormerkung dient als rechtliche Zusicherung des Kaufs. Sie sichert den Immobilienerwerb also vertraglich ab – und zwar zu den Konditionen, die im notariellen Kaufvertrag genannt wurden. Darüber hinaus verleiht sie dem Immobilienkäufer das Recht, den Kaufpreis erst nach erfolgter Eigentumsüberschreibung mit Grundbucheintrag zu zahlen. Auch diese Anrechte werden dem Käufer durch die Auflassungsvormerkung zugesichert:

  • Ein Rücktritt vom Eigentümerwechsel ist dem Verkäufer nun nicht mehr möglich
  • Das Grundstück kann nicht mehr anderweitig beliehen werden
  • Eine Insolvenz seitens des Verkäufers hat keinen Einfluss auf den Eigentümerwechsel
  • Eventuelle Gläubiger des Verkäufers haben kein Recht auf die Immobilie
  • Bessere Kaufangebote können seitens des Verkäufers nicht mehr wahrgenommen werden

Wann ist die Auflassungsvormerkung erforderlich?

Notare setzen die Auflassungsvormerkung zu jedem Kaufvertrag mit ein, da durch diese Interessen beider Parteien des Eigentumswechsels gewahrt werden. Die Vormerkung ist nicht nur längst geläufig, sondern sie verhindert auch den anderweitigen Verkauf der Immobilie während der Bearbeitungszeit des zuständigen Grundbuch-Amtes. 

Wissenswertes zur Auflassungsvormerkung

Sehr häufig wird die Auflassungsvormerkung mit dem Begriff der Auflassung selbst verwechselt. Hierbei handelt es sich jedoch um den eigentlichen Grundbucheintrag, also rechtlich bindenden Eigentümerwechsel. Die Auflassungsvormerkung hingegen stellt eine Vormerkung dar, die den Platz für die Grundbucheintragung so lange sichert, bis die rechtsgültige Eintragung stattgefunden hat.

Wissenswert ist zudem, dass der Begriff der Auflassungsvormerkung auf Gebräuche im Mittelalter zurückgeführt werden kann. Wurde ein Grundstück, beziehungsweise eine Immobilie übergeben, ließ man die Tür für den neuen Besitzer traditionell und symbolisch offen.

Übrigens: Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird die Auflassungsvormerkung über Paragraph 883 geordnet. Rechtlich festgelegt ist, dass durch sie alle Schnuldner-Rechte auf das veräußerte Objekt als unwirksam gelten – außerdem wird ein Haftvermögen für den Schadensfall des Eigentums geregelt. 

Das kostet die Auflassungsvormerkung

Wie die Grundbucheintragung selbst kostet auch die Auflassungsvormerkung Geld. Die Gebühr richtet sich maßgeblich nach dem eigentlichen Kaufpreis des Objekts. So ist der Grundbucheintrag mit 0,5% des vereinbarten Kaufpreises zu berechnen. Die Auflassungsvormerkung kostet die Hälfte der Summe, die für den Grundbucheintrag zu entrichten ist. Für die etwa sechs bis acht Wochen laufende Auflassungsvormerkung käme bei einem 200.000€-Kauf daher eine Gebühr von 500€ zustande: 0,5% von 200.000€ sind 1.000€, davon die Hälfte ca. 500€. Die Kosten selbst können allerdings leicht schwanken, da auch Faktoren wie die Grundschuld oder durch Gerichte erhobene Kosten eine Rolle bei der Gebührenberechnung spielen können.